Розірвання договору оренди квартири — питання, з яким стикаються як орендарі, так і орендодавці. Відносини між сторонами договору найму (оренди) житла регулюються Главою 59 Цивільного кодексу України (ЦК України, статті 810–826), а також Законом України «Про оренду державного та комунального майна». Важливо розуміти, що порядок розірвання залежить від підстав та умов конкретного договору.
Правові підстави для розірвання договору оренди
Відповідно до ст. 825 ЦК України, наймач (орендар) має право розірвати договір найму квартири в будь-який час, письмово попередивши наймодавця (орендодавця) за три місяці. Якщо квартира виявилась непридатною для проживання — попередження можна не дотримуватись. Орендодавець, своєю чергою, може вимагати розірвання договору тільки на підставах, прямо передбачених законом або договором.
Стаття 782 ЦК України передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму (в тому числі оренди), але лише за умови, що це не суперечить закону чи договору. Якщо договір укладено на певний строк — дострокове розірвання можливе лише за згодою сторін або через суд.
Підстави розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця
Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди квартири у таких випадках (ст. 826 ЦК України): орендар не вносить плату за квартиру протягом 3 місяців підряд; орендар використовує квартиру не за призначенням; орендар навмисно або з необережності псує майно; орендар перешкоджає орендодавцю проводити огляд квартири у передбачені строки. У кожному із цих випадків орендодавець має спочатку письмово попередити орендаря, а потім, якщо порушення не усунуто, звернутись до суду з позовом про розірвання.
Підстави розірвання договору оренди з ініціативи орендаря
Орендар (наймач) має право на розірвання договору, якщо: орендодавець не передав квартиру у встановлений строк або передав у непридатному для проживання стані (ст. 815 ЦК України); орендодавець перешкоджає орендарю у користуванні квартирою; квартира стала непридатною для проживання через обставини, за які орендар не відповідає (наприклад, стихійне лихо, аварія, воєнні дії). Також орендар може розірвати договір у будь-який час, попередивши орендодавця за 3 місяці (ст. 825 ЦК України).
Розірвання договору оренди: порядок дій
Крок 1. Направлення письмового попередження. Сторона, яка ініціює розірвання, повинна письмово (рекомендованим листом або з підписом про отримання) повідомити іншу сторону про намір розірвати договір із зазначенням підстав та строку для усунення порушень.
Крок 2. Укладення угоди про розірвання. Якщо обидві сторони погоджуються — підписується угода про розірвання договору, в якій фіксуються стан майна, повернення застави (депозиту), дата звільнення квартири. Угода складається у тій самій формі, що й договір (зазвичай письмовій).
Крок 3. Судовий позов (якщо немає згоди). Якщо сторони не дійшли згоди — звернення до суду із позовом про розірвання договору оренди квартири. Суд визначить, чи є підстави для розірвання, та може зобов’язати відшкодувати збитки. Підсудність — районний суд за місцем знаходження нерухомості (ст. 30 ЦПК України).
Повернення застави (депозиту) при оренді
Якщо при укладенні договору оренди квартири був переданий страховий депозит (застава), він повертається орендарю при розірванні договору за умови відсутності заборгованості з орендної плати та збереження майна в належному стані. Якщо орендодавець безпідставно утримує депозит — орендар має право стягнути його через суд, а також вимагати відшкодування збитків (ст. 779 ЦК України).
Особливості розірвання договору оренди під час воєнного стану
Під час воєнного стану в Україні (2022–2026 рр.) діють особливі норми щодо оренди житла. Закон України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» та постанови Кабінету Міністрів України передбачають, що внутрішньо переміщені особи мають додаткові гарантії при розірванні договору оренди. Також форс-мажорні обставини (бойові дії, знищення житла) можуть бути підставою для розірвання договору без виплати компенсації орендодавцю.
Відшкодування збитків при розірванні договору оренди
При достроковому розірванні договору оренди без законних підстав сторона, яка порушила договір, зобов’язана відшкодувати збитки іншій стороні (ст. 623 ЦК України). Збитки включають реальні витрати (наприклад, витрати на пошук нового житла, переїзд) та упущену вигоду. Якщо договір містить штрафні санкції за дострокове розірвання — вони стягуються додатково.
Детальніше про порядок стягнення штрафних санкцій читайте на сайті Верховна Рада України — ЦК України, ст. 623.
Допомога адвоката при розірванні договору оренди квартири
Юридична компанія «Астрея» у Рівному надає кваліфіковану допомогу при розірванні договору оренди квартири: аналіз договору та оцінка підстав для розірвання; складання письмових попереджень та угод про розірвання; підготовка позовних заяв до суду; представництво інтересів у суді; стягнення застави (депозиту) та збитків.
Захистіть свої права — зверніться до юриста
Не дозволяйте порушувати умови договору! Зверніться за консультацією — ми проаналізуємо ваш договір оренди і визначимо найефективніший спосіб захисту ваших прав.