Трапляються випадки, коли боржники, бажаючи зберегти предмет іпотеки, використовують усілякі хитромудрі способи. Так, одним із таких способів була реконструкція, зміна призначення об’єкта іпотеки без згоди іпотекодержателя. Внаслідок таких операцій з’являвся новий об’єкт, на який боржник одержував правовстановлюючі документи. Таким чином боржник без проблем відчужував “новостворений об’єкт нерухомості”. Відзначимо, що вищі суди вже висловлювалися про те, що новостворений об’єкт нерухомості є виключно об’єкт, створений без прив’язок до іншого, вже існуючого об’єкта нерухомості, без використання його складових структурних елементів.

У постанові Верховний Суд України по справі 6-1213цс16 від 06.07.2016 року висловив свою позицію щодо того, що є новоствореним об’єктом нерухомості, а також про дійсність іпотеки для третьої сторони, яка отримала право власності на предмет іпотеки, якщо вона не була повідомлена про обтяження майна іпотекою.

Суть справи.

Банк звернувся до суду з позовом до Відповідача 1; Відповідача 2 про стягнення предмету іпотеки. Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що між Банком і Відповідачем 2 заключено кредитний договір . Між сторонами також було укладено договір іпотеки, згідно якого в забезпечення виконання умов кредитного договору іпотеку було передано нерухоме майно, що складається з декількох нежитлових приміщень (іпотека), що перебувають на мансардному поверсі. Відповідач 2 не виконав належним чином договірних зобов’язань за кредитним договором (рішенням суду з неї стягнуто суму заборгованості) і без письмової згоди іпотекодержателя провела реконструкцію нежитлових приміщень; предмет іпотеки був переобладнаний у чотири житлових приміщення; були отримані свідоцтва про право власності на квартири. Відповідач 2 здійснила незаконний продаж частини предмета іпотеки (одну із квартир) Відповідачу 1. Оскільки до Відповідача 1 перейшли права та обов’язки по іпотеці, позивач просив стягненути на йог окористь предмет іпотеки, що належить Відповідачу 1, у рахунок погашення заборгованості Відповідача 2відповідно до умов кредитного договору .

Суд першої інстанції рішенням, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, у задоволенні позовних вимог Банку відмовив. Суд касаційної інстанції касаційну скаргу Банку відхилив. Суди виходили з того, що продана квартира не була предметом іпотеки за договором іпотеки; при укладанні договору купівлі-продажу квартири з Відповідачем 1 заборони на відчуження квартири не було.

Позиція Верховного Суду України.

Приймаючи рішення про скасування ухвали суду касаційної інстанції, ухвали апеляційного суду, рішення суду першої інстанції і про направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції, позиція ВСУ ґрунтувалася на наступному.

ВСУ відзначив, що у разі переходу права власності на іпотечне майно від іпотекодавця до іпотекодержателя, а аткожу у випадку спадкування чи правонаступництва, іпотечне забезпечення є чинним для новогодля набувача нерухомого майна, навіть, якщо до відома нового набувача не було доведено інформації про таке обтяження майна іпотекою (стаття 23 Закону “Про іпотеку”).

Новий власник, до якого перейшло право власності на обтяжене іпотекою майно, набуває статус іпотекодавця, має всі його права та обов’язки по іпотечному договору в тому обсязі і умовах, що були до отримання ним у власність предмету іпотеки.

Продана квартира не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, оскільки при її створенні використовувалася вже існуюча нерухомість та її функціональні елементи, отже висновок судів про те, що спірне майно (квартира) не є іпотечним майном , а іншим об’єктом нерухомості, є передчасним – зазначив ВСУ.

Таким чином, у справі, що розглядається, суди неправильно застосували статтю 23 ЗУ “Про іпотеку”.

У постанові у справі 6-1213цс16 Верховний Суд зробив висновок про те, що відчужена квартира є предметом іпотеки. Вона не є новоствореним об’єктом, оскільки створена з існуючої іпотечної нерухомості, та використовує її функціональні елементи.

Меню