Чинне законодавство дає не так вже й багато підстав для того, щоб переоформити землю. При цьому деякі аспекти прописані таким чином, що розібратися в тому, куди бігти і що робити, досить непросто. Але ж знання в даному випадку дозволяють економити час, сили і гроші. Останнє – важливо, враховуючи, скільки коштує пройти процедуру переоформлення землі від початку і до переможного кінця.

Зупинимося на конкретних випадках переоформлення землі.

Відчуження / придбання земельної ділянки

В основі лежить цивільно-правова угода, спрямована на виникнення права власності на майно у однієї сторони і припинення права власності у іншої .

Законодавством передбачено, що земля – основне національне багатство. Разом з тим Цивільний кодекс відносить земельні ділянки до нерухомого майна і гарантує право власності на землю окремих осіб. Власник земельної ділянки може використовувати і розпоряджатися ним на свій розсуд. Проте є деякі обмеження.

  • Земельну ділянку можна використовувати тільки згідно з його цільовим призначенням і не порушувати при цьому права інших осіб. Наприклад, на сільськогосподарських землях не можна будувати будинки.
  • Також в 2019 році продовжує діяти мораторій на відчуження (продаж, дарування, обмін, рента) сільськогосподарських земель.

Відповідно до Земельного кодексу земельну ділянку можна відчужувати або купувати на підставі наступних угод:

  • купівлі-продажу;
  • міни;
  • дарування;
  • ренти;
  • інших цивільно-правових угод.

Угоди про перехід права власності на земельну ділянку обов’язково укладаються в письмовій формі та засвідчуються у нотаріуса. Крім того, право власності на земельну ділянку виникає тільки після державної реєстрації землі у того ж нотаріуса або у місцевому ЦНАПі .

Звернення до нотаріуса

Угоди по відчуженню землі має право обслуговувати і державний і приватний нотаріус . Йому необхідно надати документи, передбачені законодавством.

По-перше, оригінал і / або копію документа, що підтверджує наявність у продавця (дарувальника) законних прав на землю.

Відповідно до закону правоустановлюючими документами можуть бути:

  • нотаріально завірений договір дарування, купівлі-продажу, міни, ренти, спадковий договір, договір довічного утримання (догляду);
  • свідоцтво про придбання арештованого майна з публічних торгів (аукціонів);
  • свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах );
  • свідоцтво про право власності;
  • державний акт на право власності на земельну ділянку;
  • свідоцтво про право на спадщину;
  • свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;
  • договір про поділ спадкового майна;
  • договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
  • договір про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно ;
  • договір про виділення частки в натурі;
  • іпотечний договір;
  • договір купівлі-продажу, який зареєстрований на біржі .
  • Рішення суду;

По-друге, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на земельну ділянку. Виняток – якщо права на ділянку зареєстровані в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Нотаріус має доступ до Реєстру та сам знайде необхідну інформацію.

По-третє, документи про грошову оцінку земельної ділянки. Зазначена оцінка завжди проводиться:

  • якщо потрібно визначити розмір державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок;
  • у разі відчуженні та страхування земельних ділянок державної та комунальної власності ;
  • при необхідності оподаткування операції з продажу (обміну) земельної ділянки.

Грошова оцінка земельних ділянок буває нормативна і експертна.

Нормативна оцінка проводиться для визначення розміру земельного податку, державного мита, орендної плати за комунальні та державні землі. Нормативну оцінку проводять юридичні особи – розробники документації із землеустрою. За результатами нормативної оцінки складається технічна документація, яка затверджується місцевою радою. Через Центри надання адміністративних послуг можна отримати виписку з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки .

Експертна оцінка потрібна для визначення вартості земельної ділянки. За її результатами складається звіт. На офіційному сайті Держгеокадастра можна ознайомитися з реєстром оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, які проводять таку оцінку.

Сплата податків

При укладанні певного виду цивільно-правових угод щодо відчуження земельної ділянки на сторін покладається обов’язок сплати податків. Винятком є такі випадки:

  • продаж або обмін земельної ділянки здійснюється не частіше одного разу протягом звітного податкового року ;
  • земельна ділянка знаходиться у власності відчужувача більше трьох років (ця вимога не діє, якщо майно отримано в спадщину);
  • розмір земельної ділянки не перевищує норми безоплатної передачі: для ведення фермерського господарства – 2 га; для садівництва – 0,12 га; для будівництва житлового будинку – 0,25 га в селах, 0,15 га в селищах, 0,10 га в містах; для дачного будівництва – 0,10 га; для гаража – 0,01 га.

В інших випадках нотаріус посвідчує договір тільки при наявності квитанції або іншого документа, що підтверджує сплату податку.

Перевірка “чистоти” угоди

Законодавець накладає на нотаріуса ряд обов’язків, спрямованих, фактично, на перевірку законності відчуження земельної ділянки.

Нотаріус зобов’язаний переконатися, що:

  • на земельну ділянку не накладено арешт або заборона відчуження;
  • земельна ділянка не обтяжений іпотекою;
  • щодо земельної ділянки не встановлені обмеження або обтяження. Якщо вони є – про це обов’язково вказується в договорі.

Зміна власника не впливає на встановлені обмеження і обтяження. Тому при купівлі земельної ділянки потрібно бути уважним, щоб не опинитися в ситуації, коли ділянка куплена для будівництва будинку, а потім виявляється, що будувати на цій ділянці заборонено проте цю інформацію кваліфікований нотаріус без проблем зможе побачити в реєстрі заборон та повідомити майбутньому набувачу.

Крім того, нотаріус обов’язково витребує  виписку з Державного земельного кадастру, необхідно, щоб земельній ділянці було присвоєно кадастровий номер.

Якщо всі документи оформлені належним чином, податки сплачені і ніяких сумнівів в “прозорості” угоди не має, нотаріус посвідчує  договір, який підписується сторонами.

Після нотаріального посвідчення договору проводиться державна реєстрація права власності на земельну ділянку. Щоб провести реєстрацію, нотаріус формує і реєструє заяву, робить електронні копії усіх документів, які згодом розміщуються в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, заносить відомості до Реєстру та формує витяг  з нього, який видається новому власнику земельної ділянки.

Саме з моменту державної реєстрації виникає право власності. Після цього угоду можна вважати успішно завершеною.

Прийняття спадщини

Земельна ділянка входить до спадкової маси після смерті її власника (спадкодавця). Земля може спадкуватися за законом або згідно заповіту. В такому випадку необхідно зробити наступні дії:

Звернутися до нотаріуса протягом 6 місяців після смерті спадкодавця особисто звернутися до нотаріуса за місцем відкриття спадщини, якщо місце проживання спадкодавця невідоме, місцем відкриття спадщини є місцезнаходження нерухомого майна або основної його частини, а за відсутності нерухомого майна – місцезнаходження основної частини рухомого майна і подати:

  • копію паспорта та ідентифікаційного коду;
  • свідоцтво про смерть спадкодавця;
  • заяву про прийняття спадщини;
  • довідку, що підтверджує факт прийняття спадщини шляхом спільного проживання зі спадкодавцем;
  • довідку про останнє місце реєстрації та проживання померлого;
  • заповіт (для спадкування за заповітом);
  • документи, що підтверджують і визначають ступінь родинних відносин між спадкодавцем та спадкоємцем (для спадкування за законом);
  • оригінали документів , що підтверджують право померлого на земельну ділянку (договір купівлі-продажу, міни тощо..);
  • державний акт на земельну ділянку (у разі наявності) .

Місцем відкриття спадщини є останнє місце проживання спадкодавця, а якщо воно невідоме – місце знаходження нерухомого або більшої частини рухомого майна.

За місцем відкриття спадщини нотаріус заводить спадкову справу. Він повинен перевірити, чи не заведено чи інше спадкове справу, чи немає спадкового договору або заповіту.

Якщо спадкоємець не звернувся до нотаріуса після закінчення шести місяців, вважається, що він не прийняв спадщину. Спадщина стає відумерлою і переходить в залежності від її розташування у власність міста або села. Але в цьому випадку можна звернутися до суду, який встановить додатковий строк для прийняття спадщини, якщо причина пропуску – поважна. Спадкоємці, які постійно жили разом зі спадкодавцем, автоматично приймають  спадщину, якщо не відмовляться від неї, згідно ч. 3 ст. 1268 ЦК України, але це стосується випадків коли спадщина відкрилася після 01 січня 2004 року.

Нотаріус повинен отримати інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Крім того, необхідно отримати виписку з Державного земельного кадастру. Після отримання всіх необхідних документів і по закінченню 6  місяців з дня смерті спадкодавця видається свідоцтво про право на спадщину.

 

Сплата державного мита та інших платежів

Вартість оформлення спадщини у державного і приватного нотаріуса може відрізнятися.

У державного нотаріуса необхідно сплатити державне мито – 34 грн.

У приватного нотаріуса розмір плати визначається за домовленістю між нотаріусом та особою, яка до нього звернулася, але не може бути менше державного мита – 34 грн.

Решта платежі однакові і у державних, і в приватних  нотаріусів:

  • спеціальний бланк – 18 грн;
  • формування у Спадковому реєстрі реєстраційного запису про видачу свідоцтва про право на спадщину; перевірка інформації про наявність заповіту або спадкового договору, відкритого  спадкової справи з видачою виписки або довідки – 51 грн (за кожну дію);
  • доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно – 70 грн;
  • виписка з Державного земельного кадастру – 88 грн 10 коп.;
  • державна реєстрація права власності – 180 грн;
  • отримання витягу з Державного реєстру прав у паперовій формі – 40 грн, в  електронній формі – 20 грн;
  • податки – 5% від оціночної вартості спадщини; не обкладається податком спадок, який переходить до спадкоємців першого (батьки, чоловік або дружина, діти) і другого (рідні брати і сестри, дідусь і бабуся, онуки) ступеня споріднення;
  • військовий збір – 1,5% від оціночної вартості спадщини; військовий збір не сплачується з спадщини, яке переходить до спадкоємців першого та другого ступеня споріднення .

Право власності на земельну ділянку виникає лише з моменту його державної реєстрації, яку проводить нотаріус, який учинив нотаріальні дії.

Роз’яснені вище випадки застосовуються тоді, коли з документами, що  підтверджують права на земельні ділянки, все в порядку. Але не можна залишити без уваги проблемні питання які часто виникають при спадкуванні землі. Розглянемо детальніше, з чим стикаються на практиці громадяни, які бажають переоформити землю.

Відсутність кадастрового номера земельної ділянки

По-перше, всі документи про право власності або право постійного користування земельною ділянкою, видані до набрання чинності Законом України “Про Державний земельний кадастр” в 2011 році, дійсні і мають юридичну силу.

По-друге, наявність кадастрового номера земельної ділянки обов’язково для  реєстрації права власності на нього .

Земельні ділянки, право власності на які виникло до 2004  року, вважаються сформованими незалежно від того, присвоєно їм кадастровий номер чи ні. Якщо відомостей про земельну ділянку немає в Державному земельному кадастрі, їх державна реєстрація проводиться згідно технічної документації  із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі . Будь-які інші відомості про такі земельні ділянки можна змінювати тільки після їх державної реєстрації . При державної реєстрації земельної ділянки відкривається Поземельна книга і  ділянці присвоюється кадастровий номер .

Таким чином, щоб зареєструвати право власності на земельну ділянку, необхідно здійснити державну реєстрацію земельної ділянки . В такому випадку ділянці присвоять кадастровий номер.

Для державної реєстрації земельної ділянки його власник повинен звернутися в територіальні органи Держгеокадастру із заявою, а також подати оригінал документації із землеустрою та її електронний варіант. Державну реєстрацію проведуть протягом 14 днів. За її результатами заявникові видається витяг з Державного земельного кадастру. Тільки після цього можна реєструвати право власності.

Спадкування земельної ділянки, що знаходиться на території Криму

Загальний порядок отримання земельної ділянки у спадок залишається таким же.

Так, якщо спадкодавець жив в Криму або якщо місце його проживання невідоме, але земля знаходиться в Криму, – подати заяву про прийняття спадщини можна будь-якому українському державному або приватному нотаріусу. Місцем відкриття спадщини в такому випадку буде місце подання першої заяви.

Якщо пропущений шестимісячний термін для прийняття спадщини, відновити його  можна через суд. Виникає питання з підсудністю, адже за загальним правилом позов необхідно було б подати в суд який знаходиться на території АР Крим – за місцем, де знаходиться земельна ділянка або інша нерухомість .

Правосуддя в Криму українськими судами не здійснюється, тому всі справи підсудні місцевим судам м .Києва. Конкретний місцевий суд визначає апеляційний суд м. Києва, в який необхідно звернутися з клопотанням про визначення  підсудності справи.

Також можливий варіант визнання права власності на земельну ділянку в судовому порядку, якщо нотаріус в цьому відмовив. А відмовити нотаріус може за дуже банальної причини: отримати виписку з Державного земельного кадастру на ділянку на території Криму неможливо. У судах материкової України вже почали з’являтися позитивні рішення.

Але якщо людині необхідно фактично стати власником землі в Криму, всі документи про право власності доводиться оформляти ще  й на півострові відповідно до російського законодавства. Але і дійсні такі документи будуть тільки в Криму, на території материкової України вони не визнаються.

Якщо відбувається ситуація “навпаки” – спадкодавець помер в Криму, а земля перебуває на території материкової України, обов’язково потрібно оформити документи для прийняття спадщини згідно законодавству України незалежно від того, де проживають спадкоємці.

Проблеми можуть виникнути із свідоцтвом про смерть: на материковій частині України не визнаються свідоцтва, видані в Криму. Тому необхідно йти в український суд, щоб встановити факт смерті спадкодавця. У Криму ж українські свідоцтва про смерть визнаються.

Після вступу в спадок все також буде не зовсім гладко: угоди по відчуженню землі, укладені в Криму, на материковій частині України не визнаються.

Можливо, в майбутньому з’явиться позитивна судова практика, як вирішувати подібні ситуації, але поки відчужувати землю в Криму проблематично.

Меню